『変動金利0.345%とフラット35 1.85%、どっち選ぶ?』 — 武蔵小杉の不動産屋で必ず受ける質問。表示金利の差は1.5%p、6,240万·35年で計算すると月々返済額は約¥44,000違う(変動有利)。だが35年通算では? 5年ルール·1.25倍ルールで実際の負担はどう変わる? 日本特有の安全装置と変動·固定選択の関係を、6,240万円·35年シミュレーションで整理する。
変動 vs フラット35 — 表示金利と月々返済額
| 商品 | 表示金利 | 月々返済 | 35年累積 |
|---|---|---|---|
| メガバンク変動 (5年ルール·1.25倍ルール込み) | 0.345% | ¥157,743 | ¥66,252,060 |
| フラット35 (全期間固定) | 1.85% | ¥201,937 | ¥84,813,540 |
| 差 | 1.5%p | ¥44,194/月 | ¥18,561,480 |
35年通算で**¥1,856万円**の差(変動が据え置きという楽観仮定)。月々¥44,000節約は5年で約¥260万、35年で¥1,856万。表示金利1.5%pの差が35年で住宅価格の20%相当に拡大する。
5年後に+1.5%上昇シナリオ — 変動 vs 固定
楽観仮定では変動圧勝だが、現実的には日銀金融政策正常化で5年後 reset 時の上昇リスクあり。
| シナリオ | 変動0.345% → 5年後1.5% | フラット35 1.85% | 差 |
|---|---|---|---|
| 35年通算返済額 | 約¥77,000,000 | ¥84,813,540 | -¥7,800,000 |
| 35年通算利息 | 約¥14,600,000 | ¥22,413,540 | -¥7,800,000 |
5年後+1.5%上昇シナリオでも変動はフラット35より¥780万少ない総コスト。+3.0%上昇シナリオ(変動0.345% → 3.345%)では差は¥0~¥200万に縮小。+5%以上の急上昇シナリオでは固定が逆転。
5年ルール·1.25倍ルールの実用効果
5年ルールにより、金利が上昇しても5年間は月々返済額が変わらない。1.25倍ルールにより、5年後の見直しでも最大25%増(月々¥39,000増まで)が上限。
実用上の効果:
- 家計予算が5年単位で安定 → 将来計画立てやすい
- 急激な家計負担増を回避
- ただし未払利息の蓄積(マイナス償却)リスクあり
例: 0.345% → 5年後 3.345%(+3%上昇)になっても、5年ルールで月々¥157,743のまま。新金利での実需月々返済額は約¥220,000なので、差額¥62,257が未払利息として元金に積み上がる。最終5年または期末で精算するか、銀行の『最後5年精算ルール』で対応。
全期間固定(フラット35)の構造的安心
フラット35の魅力は単純で強い。
- 35年同じ月々返済額: 家計予算ロック完成
- 金利上昇リスク0: 日銀がどう動こうと月々負担不変
- 団信任意: 別途料金だが選択可
- 住宅金融支援機構の独立審査: 民間銀行審査と別建てで通りやすい
『月々¥44,000高くても安心を買う』選択。35年通算¥1,856万円(楽観仮定)~¥780万円(+1.5%上昇仮定)を金利上昇保険料として支払う形。
ペアローンと収入合算 — 借入限度拡大
夫婦合算で借入限度を増やす2つの方法。
| 手法 | 構造 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ペアローン | 夫·妻各自で個別契約 | 団信2本·住宅ローン控除2本·借入限度2倍 | 離婚·死別時のリスク·手数料2倍 |
| 収入合算 (連帯保証) | 主債務者1人 + 連帯保証人 | 団信1本·控除1本·手数料1本 | 控除·団信が片方のみ·限度拡大限定 |
ペアローンで夫·妻が変動·固定を分割するパターン: 夫=フラット35安定·妻=変動でリスク分散。35年通算リスク中和の効果あり。
日米韓 比較
| 国 | 変動 | 全期間固定 | 安全装置 |
|---|---|---|---|
| 🇯🇵 日本 | 0.345% (5年·1.25倍ルール込み) | 1.85% (フラット35) | 5年ルール·1.25倍ルール |
| 🇰🇷 韓国 | 4.0% (コピックス) | 4.5% (30Y固定) | なし |
| 🇺🇸 米国 | 6.10% (5/1 ARM) | 6.85% (30Y Fixed) | lifetime cap ±5%p |
日本は表示差最大(1.5%p)·安全装置最強(5年·1.25倍·住宅ローン控除13年)で、変動を選ぶ家庭が約70%。韓国·米国は表示差小·安全装置弱で固定選好率が高い。
ツール — 35年シナリオ比較
interest ツールに変動0.345%·フラット35 1.85%·分割ペアローンを比較パネルに入力すると、35年時点別累積·総利息が一画面表示。+1.5%·+3%·+5%上昇シナリオを5年·10年·15年時点で追加すると、金利変化に応じた変動·固定の優劣切替えが可視化される。
変動 vs フラット35の選択は『日銀金融政策が次の30年でどこへ行くか』のヘッジ取引。70%変動派の選好には日本特有の5年ルール·1.25倍ルール·住宅ローン控除13年の3層安全網が背景にあり、韓国·米国とは根本的に違う環境。本ツールは未来予測はできないが、3つのシナリオを一画面に並べて『どちらが先に勝つか·どこから固定が逆転するか』を可視化する。