신혼집 매수 직전, 은행 창구에서 두 줄짜리 표를 본다. ‘변동금리 4.0% / 고정금리 4.5%’. 0.5%p 차이로 30년 후 무엇이 달라지는가? 변동을 선택하면 5년·10년 후 금리가 어디로 가느냐의 베팅이 시작된다. 본 글은 한국 시장에서 변동·고정의 표준 차이, 5년 후 +1%p 상승 시나리오, 보유 기간별 최적 선택을 시뮬레이션한다.
한국 변동 vs 고정: 2026년 5월 표준
| 상품 | 표시 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 변동금리 (코픽스 6개월) | 약 4.0% | 6개월마다 reset, 한국은행 기준금리 + 가산 |
| 5년 고정 + 25년 변동 | 약 4.3% | 5년간 고정 후 6개월 변동 |
| 30년 전 기간 고정 | 약 4.5% | 30년 동일 금리 |
| 보금자리·디딤돌 (정책) | 약 3.6% | 자격 한정 |
표시 차이 0.3~0.7%p. 같은 3억·30년·원리금균등 기준 월 상환금 약 16~25만 원 차이.
30년 통산: 변동 4% 유지 vs 5년 후 +1% 상승 vs 고정 4.5%
| 시나리오 | 30년 총 이자 | 30년 총 상환액 |
|---|---|---|
| A. 변동 4.0% 평생 유지 | 약 2억 1,545만 | 약 5억 1,545만 |
| B. 변동 4.0% (0~5년) → 5.0% (6~30년) | 약 2억 6,720만 | 약 5억 6,720만 |
| C. 고정 4.5% 평생 | 약 2억 4,720만 | 약 5억 4,720만 |
A: 변동이 안전 시나리오라 가장 적은 이자, B: 5년 후 +1%p 상승 시나리오라 고정 4.5%보다 더 큰 이자. C: 고정 4.5% 는 시나리오와 무관하게 고정. 5년 후 금리가 -0.5%p 하락이면 변동이 압승, +1%p 상승이면 고정이 압승. 같은 0.5%p 표시 차이가 30년 통산 ±3천만~5천만 단위 차이로 확대된다.
interest 도구의 비교 패널에 위 3 시나리오를 입력하면 30년 시점별 누적이 시각화된다.
보유 기간별 최적 선택
| 보유 기간 | 추천 |
|---|---|
| 1~3년 (단기 매도 전제) | 변동(낮은 표시 + 중도상환 3년 면제) |
| 5년 (중도 매도) | 변동 약간 우위 (변동성 흡수 가능) |
| 10년 (중기 보유) | 분할 (변동 50% + 고정 50%) |
| 30년 (전 기간 보유) | 고정 (월 부담 안정 + 베팅 회피) |
5년 이내 매도 가능성이 50% 이상이면 변동, 30년 보유 의사가 강하면 고정. 한국은 일본의 ‘5년 룰·1.25배 룰’ 같은 안전장치가 없어 변동의 위험이 직접 노출.
분할 전략: 한국식 50:50
일부 은행은 ‘5년 고정 + 25년 변동’ 혼합 상품을 운영하지만, 30년 전 기간을 50:50으로 나눌 수 없는 게 한국 표준. 분할이 필요하면 ‘별도 대출 2건’으로 처리.
- 1억 5천 변동 4% + 1억 5천 고정 4.5% (각 30년)
- 평균 4.25%, 30년 통산 약 2억 3천만 이자 (단일 변동/고정 사이 평균)
- 변동의 ‘하락 이익’과 고정의 ‘상승 보호’를 동시에
이 전략은 결혼·자녀·이직 같은 라이프 변화로 5년 보유 가능성·30년 보유 가능성이 둘 다 있는 가구에 적합.
한·미·일 변동·고정 비교
| 시장 | 변동 | 고정 (장기) | 안전장치 |
|---|---|---|---|
| 🇰🇷 한국 | 4.0% (코픽스) | 4.5% (30Y) | 없음 |
| 🇺🇸 미국 | 5/1 ARM 6.10% | 30Y Fixed 6.85% | lifetime cap ±5%p |
| 🇯🇵 일본 | 0.345% (메가뱅크) | フラット35 1.85% | 5년 룰 + 1.25배 룰 |
미국은 lifetime cap이 ±5%p로 변동 위험이 한정. 일본은 5년 룰(5년 동결) + 1.25배 룰로 가장 보수적. 한국은 reset이 직접 노출되는 시장이라 변동 선택이 가장 위험하기도 하다.
도구: 30년 시나리오 비교
interest 도구에서 변동·고정·분할 3 시나리오를 비교 패널에 입력하면 30년 시점별 누적·총 이자가 한 화면에 표시. 5년·10년 시점에 +1%p / -0.5%p 시나리오를 추가하면 ‘금리 변화에 따라 결과가 어떻게 다른가’를 시각화 가능.
변동 vs 고정 결정은 ‘30년 평균 금리가 어디로 갈 것인가’의 베팅이다. 한국은행 기준금리 전망과 코픽스 추이를 베이스라인으로 두고, 본인의 보유 기간·소득 안정성·심리적 위험 허용도 3축으로 결정. 도구는 베팅의 결과를 시각화해주지만, 베팅의 방향은 사용자가 결정한다.