預金と住宅ローンを 同じ画面で
左右に比較しましょう。

預金と住宅ローンを一画面で

メガバンク・ネット銀行・住宅金融支援機構の各シミュレーターは商品ごと・金利タイプごとに分かれています。 本ツールは 普通/定期/積立預金 と 住宅ローン (元利均等/元金均等, 全期間固定/期間選択固定/変動) を 同じ画面で比較できる 2026 年版の統合計算機です。 計算はすべてブラウザ内で実行され、入力値はサーバーに保存されません。

元利均等 vs 元金均等

元利均等返済は毎月の返済額が一定。家計計画が立てやすい反面、 初期は利息の比重が大きく総利息は多くなります。公式: M = P × i / (1 - (1+i)-n)。

元金均等返済は毎月の元金が一定 (P/n) で、利息は残高×iと減少します。 初回返済額が最大で月々下がっていくため、初期キャッシュフローが厳しい代わりに総利息は元利均等より少なめ。 ¥6,240万・35年・1.85%で比較すると総利息差は約 5~7%。

5年ルール・1.25倍ルール (変動金利)

メガバンクの変動金利・元利均等返済では、5年ルールにより金利が変わっても 5年間は月々返済額が据え置かれます (元金/利息の比率のみ調整)。

5年経過後の見直し時、新しい月々返済額は直前の 1.25倍までが上限 (1.25倍ルール)。 急激な金利上昇があっても返済負担が一気に増えないセーフティネットですが、 据え置きの間に未払利息が発生する可能性があります。本ツールは両ルールを ON/OFF で切替可能にしています。

繰り上げ返済 期間短縮型 vs 返済額軽減型

期間短縮型は一時返済分を元金から差し引き、月々返済額はそのままで 残期間を短縮。返済額軽減型は元金を減らした上で月々返済額を再計算し、期間そのままで月々負担を減らします。

利息節約効果は期間短縮型 > 返済額軽減型。 ¥3,000万・30年・1.5%・30 ヶ月目 ¥500万 一時返済の例では、期間短縮型は 利息節約 約 ¥120 万・期間 短縮 約 36 ヶ月、 返済額軽減型は 利息節約 約 ¥60 万・月々返済 約 ¥18,000 軽減という違いになります (本ツールの自動計算で再現可能)。

住宅ローン控除 13年

2024 年制度では 毎年 12 月末残高 × 0.7% を所得税から差し引けます (上限 13 年間)。 借入限度額: 新築 認定住宅 ¥4,500万 / 一般新築 ¥3,000万 / 中古 ¥3,000万 (条件あり)。 本ツールは 新築 ¥4,500万 cap を default で適用し、中古 トグルで ¥3,000万 cap に切替可能。 13 年合計 控除額が 総コスト 行に表示されます。

利子所得税 20.315%

日本の利子所得は 20.315% 源泉分離課税 (所得税 15% + 復興特別税 0.315% + 地方税 5%)。 税引前/税引後トグルで自動計算されます。 NISA · iDeCo の非課税枠は別ルール — 本ツールは標準の利子所得課税のみ対応します。

フラット35とメガバンク変動の選び方

フラット35 (住宅金融支援機構) は全期間固定で安心ですが、 変動金利より高め (¥0.5~1.5% pt 程度)。長期金利上昇局面に強い選択。

メガバンク変動は超低金利期は最安ですが、5 年後・10 年後の reset リスクあり。 本ツールの「変動 → 1.5% reset」シナリオで 35 年トータル 利息を Fixed と直接比較してみてください。

金利·ローン計算でよく見落とす 3 つのポイント

1. 単利 vs 複利 — 30 年で大きく差が開く

同じ「年利 4%」でも単利は元金にのみ利息、複利は「元金 + 累積利息」に利息がつきます。 100 万円·30 年·年利 4% 基準で 単利 満期額は 100 + (100 × 0.04 × 30) = 220 万円、複利(年 1 回) は 100 × 1.04³⁰ ≈ 324 万円 — 100 万円以上の差。 日本の定期預金は単利が主流ですが、長期(10 年以上)の財形貯蓄や個人向け国債は半年複利。本ツールの 「複利頻度」を年/半年/月で切り替えると同じ金利でも満期額がどれだけ違うか一目で分かります。

2. 税引後利率 — 20.315% の源泉徴収が引かれる場所

日本の預金利息には 所得税 15% + 復興特別所得税 0.315% + 住民税 5% = 20.315% が 満期時に自動源泉徴収されます。「年利 5% 定期」の広告は税引前表記 — 実際に受け取るのは 5% × (1 − 0.20315) ≈ 3.98%。100 万円·1 年·5% なら税引前利息 5 万円、税金 約 1 万円差し引き、 手取り約 3.98 万円。本ツールの「税引後」オプションを ON にすると自動で 20.315% を差し引いて表示。 NISA(年 360 万円·生涯 1,800 万円)の運用益は非課税なので、対象商品なら NISA 枠を優先するのが 実効利率を最も早く引き上げる方法です。

3. 繰上返済手数料 — 借換えの本当のコスト

日本の住宅ローン繰上返済手数料は銀行·商品により 0〜数万円。ネット銀行は 0 円が多いですが、 メガバンクの店頭契約は 1〜3 万円かかることが多いです。借換えではさらに 新規ローンの保証料·事務手数料 (融資額の 2% 前後) + 抵当権設定費用 + 登記費用がかかります。3,000 万円残高·新金利 0.3%p 低下で 借換えると初年度の利息節約は約 9 万円(3,000 × 0.003)、しかし保証料·手数料込みで初期費用が 60〜80 万円 になることも。最低 6〜10 年保有しないと元が取れません。本ツールで残期間別の損益分岐を 計算してから決めるのが安全です。

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